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粤版新政细则并不细操作留悬疑

2018-06-08 14:37:32

政策要点:广州、深圳两地需根据近年房价走势情况,合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,并于3月底前公布。广州、深圳、珠海、佛山要继续严格执行住房限购政策。这是首次对广州和深圳两大一线城市实施限购、限价的“双限”政策。

政策影响:由于此前对于房价控制目标都是包含保障性住房项目,地方对房价控制可操作性大,但是此次细则中指出房价需摒除保障性住房,这对于地方来说,摒除保障房将大大增加调控难度,也将对市场产生更大的影响。

新买房潮流将是先卖后租再等住

如果我正在办理二手房买卖手续,看到广东“率先”推出的新“国五条”细则后,肯定会加多两钱肉紧,催着中介和对方赶紧这两天把该办的手续办了,该交的税赶紧交了,该过的户赶紧过了。因为,这份看起来“说了等于没说”的细则,最关键就在于那句“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。这对于有一丝丝幻想地方细则可能“有自主发挥空间”,未必会从严执行按差价征20%的广大普通市民来说,真是一记响亮的耳光啊。

同时,广东省的新“国五条”细则中还显示,除了合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标外,广深佛珠4市要继续严格限购,相对有些新意的一点则是“2013年底前各地级以上市(含顺德区)要按要求完成与省房地产数据中心的络连接和数据传输测试,并按统一标准实施改造升级”。如此一来,那些以为可以在不限购的周边城市买多两套房的市民,最好也别轻举妄动了,投资也好,度假也好,以后免不了这些房也会成为国家收取相关税费的依据。

总而言之,从国家到地方,恐怕是想对房地产市场再来一次“休克疗法”:限购加重税,看你还怎么扑腾。所以,那些已经有了一套房,还想再买一套房改善居住条件的,除非真的办“假离婚”,否则就要做好重新租房两年的思想准备。如果不卖掉第一套房,怎么能有钱给第二套房六成甚至可能会提到七成的首付?如果不卖掉第一套房,买了第二套房后再卖,还要被征收20%的个人所得税。笔者猜测,以后的房地产市场大概会有这样的一种新趋势:客户在看中一套一手房后,开发商允许其有半个月的首付宽限期。买家回头就赶紧把自己家的唯一住房麻利卖掉,赶紧租一套房,再以首次置业者身份回头去买已经定好的这套一手房,给三成首付。在接下来等待交楼的时光中,在出租屋里还着房贷,憧憬着新的生活。

也许,这样下去,边缘地区的二手房价真的会降下来,因为要换房必须先卖房,更多的二手房源就会出现在市场上,而且还必须是“唯一住房证过5年”的,否则买家直接奔一手房去了,何必帮你给20%的个税?但是,市中心的二手房价却反而有可能比原来更高,毕竟学位房的身价在那里摆着,20%个税爱给不给。就算买的人没有原来多,租房的人也肯定会多,唯一的一套房都卖了,难不成睡大街?但是,说好的“降房价”政策初衷在现实面前就难免变得很骨感。一方面,大家怕买二手房要给20%的个税,直接就去买一手了。另一方面,大家又怕买了房没几年要换房给税,不如一步到位买个好的三房、四房。这样一来,开发商的底气更加足了,涨价的动力也更充分了,房价能不能真的降下来,又变成了未知数。很多市民担心的“越调越涨”怪圈难道又要再现? (陈白帆)

政策从严 市场花款或更多

新“国五条”粤版细则在3月底前踩点推出,剩下不到一周时间,广深版细则也将出炉,2013年楼市时间正式进入新“国五条”调控期。无论如何,楼市名嘴任志强关于“今年3月份暴涨”的言论成真,问题是接下来的新“国五条”后楼市会如何演化。

从已掌握的政策来看,从化增城不限购将成历史。早在粤版新“国五条”细则出台之前,已收到多条增城楼盘发出的短信,不同楼盘都有共同的广告语——抢搭新政末班车。3月份二手楼市疯了差不多一个月,到月末二手房交易疲态出现,到最后一周轮到增城从化一手楼接棒。对于二手房按所得征收20%个税的规定,可预见的是未来一手房市场不会因此而停下高歌猛进的势头。一位朋友就是在新“国五条”出台后才赶紧入市的,看了好几年二手房的她最终在二手房经纪的建议下入手买一手楼,因为她没有一次性付款的本钱,不买一手房就赶不上末班车。新政出台让买卖双方和中介经纪都变成共同阵线的战友,连她都感叹“原来二手房经纪还是挺有人性的”。

政策从严,但拦不住市场花款层出不穷。先是有所谓紧急开具装修款发票,再有夫妻间假离婚在新政落地前赶紧多买一套住房,以后或许还要复婚再离婚来规避20%的个税。这仅仅是上流传新“国五条”应对攻略的一两条而已,相信各地真正出台细则必然有更多花样出炉。记得之前有些开发商也玩一些花样,比如说买家与开发商只签协议不签,有地产人士表示,不少开发商的豪宅单位其实已经被人买下,但由于买家需要等儿女18岁成年才可以购买或是在合同中约定“等限购结束后再签约”,但是随着粤版细则出台,限购依然进行,且区域进一步加大,那些对赌短时间限购结束的买卖协议究竟会怎么样呢?开发商是否会再变出新花样?大家可以拭目以待。

有地产人士透露,部分增城楼盘由于不限购需求大,但领预售证赶不上买家入市的迫切,很多未出预售证的房屋也已经有人买走,若这些房屋赶不及在穗版细则落地前及时签约,恐怕开发商和买家“偷步入市”的如意算盘就要落空。 (李凤荷)

扩大限购 广州楼价压力大

日前,广东省政府站公布了《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。有业界人士指出,虽然说此细则看上去新意不多,但释放出的明确信号是:

一、广东版细则“剑指”高房价。一份来自国家统计局公布的2月份70个大中城市房价的统计数据显示,广州房价环比涨幅达到3.1%,与北京并列居全国首位。同期,广州市国土房管局的数据也显示,2013年前2个月,广州全市十区楼市均价首度突破1.6万元/m2,达到1.6298万元/m2。

面对飙升的房价,如何制定具体的房价控制目标,是摆在地方政府面前的一道考题。是像2011年那样设定不超过GDP或人均收入增幅?还是另设一个具体的指标?近年来,随着中心城区的高档住宅的不断推出,这些量大价高的产品对于全市的均价向上走有明显的影响,因此,要降低涨幅显然并非易事。

二、限购范围将进一步扩大。通知要求:广州、深圳、珠海、佛山要继续严格执行住房限购政策,原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的,应立即作出调整。事实上,上述四市原本就已限购,只是有些城市限得较宽松,比如珠海只限主城区,广州则从化、增城不限。而国五条细则要求:要限全市范围、一手房和二手房皆限。

因此,业界普遍预测,此前并没有实施严格限购的广州的增城、从化,根据国办发〔2013〕17号文中关于限购区域应覆盖城市全部行政区域的规定,意味着今后也要严格实行双限措施。

不过问题在于,一旦增城、从化也限购的话,势必会明显减少这两区域的成交量。作为均价还仅处在7000~8000元/m2刚出头的两大区域,其中,尤其是增城,以往对拉低广州住宅整体的成交均价“贡献”良多,未来一旦限购,广州若想缓解楼价上涨显然压力更大。 (王荔珏)

没新意或是对调控的谨慎思考

越近月底,房地产市场越是风声鹤唳。本周一,广东省政府发布了被业界称作“粤五条”的《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,该通知在“国五条”基础上,强调了增加中小套型普通商品住房供应,加快保障房建设,并明确了广州和深圳需在本月底对外公布新建住房价格调控目标。不过,对于此前备受关注的二手房交易征20%个税,该通知并未细化说明。

在业界看来,这个全国首发的“粤五条”

粤版新政细则并不细操作留悬疑

,更像是对新“国五条”的一次隔空呐喊助威,诚意十足,但口号居多。有友在看完“粤五条”细则后,忍不住发微博吐槽,“虽然先拔头筹,但内容也太没新意了吧。”

作为全国首个落地的新“国五条”地方版细则,“粤五条”抢尽风头,但若细读其内容,其对二手房交易个税、二套房贷款利率等敏感问题的避重就轻,或多或少反映出政策制定者仍有些举棋不定。

不过,笔者认为,有关部门在细则制定上的犹豫,实则是对房地产调控的谨慎思考。须知在新“国五条”细则出台后的大半个月,全国多个城市的二手房成交陷入疯狂,不少二手房买家,特别是首次置业的婚房客户,出于对交易税费成本增加的恐慌,纷纷抢闸入市。各地政府若要出台更有效、更严厉的房地产调控升级政策,就必须要直面调控当下出现的问题。譬如怎样让调控细则精准击中市场投机投资性购房需求?如何才能在抑制市场投机需求的同时,避免对首次置业者的误伤?

提出这些问题容易,但要解决这些问题却很伤脑筋。“地方版落地前还需‘接地气’,烦请制定政策的有关部门多听听市场的声音。”诚如业内专家所言,这不仅仅是制定一个不高于GDP增幅的房价调控目标,而是要从供应和需求两端同时发力,粗暴地增加二手房交易税费,最终被误伤的很可能还是买家。 (王雯倩)

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